Achat, transformation, revente
Éclairer les opérations d'achat, de transformation et de revente immobilière.
Outil de la rédaction
Le calcul part de vos propres hypothèses et ne rajoute aucun taux implicite. Il rend le prix de revient complet, la marge rapportée à ce prix de revient, le prix plancher de revente et le coût d'un trimestre de retard.
Renseignez les six champs et lancez le calcul : le résultat s'affiche ici, sans quitter la page. Les exemples grisés donnent un ordre de grandeur, ils ne sont pas pris en compte tant que vous ne les saisissez pas. Les frais de commercialisation sont estimés à partir du prix de revente saisi et figurent dans le détail du prix de revient.
Déroulé
Chacune se prépare avant la précédente ne soit terminée. C'est le décalage entre ces séquences qui fait la différence entre un projet et une activité.
avant tout bien
Structure juridique, régime fiscal, relation bancaire et assurances. Un bien se décide en quelques jours, ces quatre points ne se créent pas en quarante-huit heures.
2 à 3 semaines
Prix de revente fondé sur des transactions conclues, prix de revient complet, coût mensuel de portage et prix plancher. Le prix d'achat est ce qui en sort.
1 à 3 mois
Règlement d'urbanisme applicable à la parcelle, régime de l'autorisation, stationnement exigé. La vérification précède l'offre, jamais le compromis.
3 à 8 semaines
Montage adapté au profil de trésorerie, apport documenté, dossier complet en un seul envoi. Un envoi fragmenté remet le dossier en file d'attente.
3 à 12 mois
Descriptif commun, trois devis comparables, attestations d'assurance collectées, réception formalisée et datée. Ce dossier suivra le bien pendant dix ans.
1 à 6 mois
Régime de taxe confirmé, diagnostics à jour, dossier de travaux remis au notaire. La date limite de revente, si un engagement a été pris, gouverne les arbitrages.
À la une
L'impôt sur les sociétés convient particulièrement à une activité dont les résultats sont irréguliers et réinvestis. Voici les taux applicables, les conditions du taux réduit et le calcul qui tranche entre les deux régimes.
Par où entrer
Je n'ai jamais fait d'opération
Comprendre le métier avant d'engager des fonds
Marges, risques et réalité du terrainJe monte ma structure
Choisir le cadre juridique et l'immatriculer
Les étapes sans allers-retoursJ'ai un bien en vue
Savoir si l'opération tient avant de faire une offre
La méthode de calcul de margeJe cherche un financement
Présenter un dossier qui passe en comité
Les cinq montages qui passentRubriques
Ce qui coûte cher
Elles reviennent avec une régularité frappante sur les premières opérations, et aucune ne tient au prix d'achat.
Le poste travaux est le premier à déraper, et un devis unique ne donne pas un prix mais une opinion.
Une règle de stationnement ou une protection de linéaire commercial ne se contourne pas après le compromis.
Chaque mois de portage ajoute des intérêts et des charges sans rien apporter au bien.
Les décaissements arrivent tôt, l'encaissement arrive à la revente. Une opération rentable peut asphyxier une structure.
Une rénovation qui s'alourdit peut faire basculer le bien dans la catégorie du neuf, avec un autre régime de taxation.
Les garanties attachées aux travaux suivent la construction et bénéficient aux propriétaires successifs.
777 réponses Un vote par visiteur, résultats conservés en base
Calendrier
Ces durées s'ajoutent au chantier et se paient en coût de portage. Elles se vérifient auprès de la commune avant l'offre.
Déclaration préalable
1 mois
Instruction à compter du dépôt d'un dossier complet en mairie. La commune dispose du même mois pour signaler une pièce manquante.
Permis, maison individuelle
2 mois
Délai d'instruction à compter du dépôt du dossier complet.
Permis, autres projets
3 mois
Le régime bascule du régime déclaratif au permis dès que la structure porteuse ou la façade sont modifiées.
Architecte, société
systématique
Une personne morale doit recourir à un architecte pour établir les plans, indépendamment de la surface du projet.
Assemblée de copropriété
1 par an
Un changement de destination ou des travaux sur parties communes attendent la prochaine assemblée.
Dossier incomplet
3 mois
Délai laissé pour compléter après signalement. Passé ce délai, la demande est considérée comme rejetée.
La rédaction
Diplômée de l'école de notariat de Rouen puis fiscaliste en cabinet d'expertise comptable, elle suit depuis 2014 la TVA immobilière et les régimes d'achat-revente. Elle a accompagné des opérations de découpe, de transformation de locaux et de revente en bloc.
Quinze ans passés à monter des dossiers de financement professionnel, d'abord en banque régionale puis en cabinet de courtage spécialisé. Il a instruit plusieurs centaines de demandes portées par des marchands de biens et connaît de l'intérieur les critères qui font accepter ou refuser un dossier.
Formée à l'école d'architecture de Nantes, elle a dirigé des chantiers de réhabilitation avant de suivre des opérations d'achat-revente pour le compte d'investisseurs. Elle chiffre les travaux, arbitre les lots et suit les délais jusqu'à la remise des clés.
Juriste en droit immobilier après un master à Poitiers, il a exercé en étude notariale puis en direction juridique d'un promoteur régional. Il décrypte les statuts, les responsabilités et les engagements pris à l'acte.
Retours de lecteurs
Je calculais ma marge sur l'écart entre l'achat et la revente. Le tableau de prix de revient m'a montré que douze mois de portage effaçaient un tiers de ce que je croyais gagner.
Olivier T.Le Mans
Ma première division a failli capoter sur le stationnement exigé par la commune. Depuis, je consulte le règlement de la parcelle avant de faire une offre, jamais après.
Leïla M.Villeurbanne
J'ai ajouté la reprise complète de la plomberie en cours de chantier sans en parler à mon comptable. La question du régime de taxe s'est posée à l'acte de revente, au plus mauvais moment.
Serge D.Périgueux
Nos sources
Les faits datés de nos dossiers viennent de ces sources publiques et professionnelles, vérifiées à la date de publication.
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